Minuta da futura convenção, assinado pelo(s) proprietário(s), com com firma reconhecida por semelhança ou verdadeira.
(SEGUE MODELO ILUSTRATIVO)
Minuta CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO “RESIDENCIAL (nome do condomínio)” - Pelo presente instrumento e melhor forma de direito, .............(qualificação do/a/s proprietário/a/s – Nome, RG, CPF, nacionalidade, profissão, estado civil, se casado qualificar o cônjuge e constar o regime de bens, - Se pessoa jurídica constar denominação e CNPJ), residente e domiciliado à Rua..., Município de XXXXX, estabelece a presente convenção condominial, que será regido pelo disposto nos artigos 1.331 até 1.358 do Novo Código Civil Brasileiro e demais legislações vigentes sobre o assunto. CAPÍTULO I - DA DESCRIÇÃO DAS DIFERENTES PARTES. ARTIGO 1º. O condomínio objeto da presente convenção localiza-se na Rua ..., nº ..., Município de Sorocaba - Estado de São Paulo. O condomínio “RESIDENCIAL ....” é constituído por 02 (duas) unidades residenciais autônomas, sendo um condomínio fechado (ou quantas unidades forem). Pela sua natureza condominial, compreende partes distintas, a saber: I) - partes de propriedade comum ou partes de condomínio. II) - partes de propriedade exclusiva ou unidades autônomas. ARTIGO 2º. São partes de propriedade comum, aquelas assim definidas no parágrafo 2º do artigo 1.331 da Lei nº 10.406, de 10/01/2002, e tudo mais, que por sua natureza ou destinação, deva ser de utilização comum, tais como, a entrada social, o terreno onde se assentam as edificações, as partes externas, portão social com porteiro eletrônico, o hall de circulação comum, as áreas de iluminação e ventilação, área de lazer coberta com churrasqueira etc. ARTIGO 3º. Constituem partes de propriedade exclusiva dos condôminos todas aquelas de uso exclusivo e singular de cada condômino, representadas pelas seguintes unidades autônomas: (descrever conforme a instituição e especificação). A unidade residencial autônoma nº 01, ... A unidade residencial autônoma nº 02, ... CAPÍTULO II - DO DESTINO DAS DIFERENTES PARTES. ARTIGO 4º. As partes de propriedade comum destinam-se aos fins compatíveis com a sua natureza, com a moral e os bons costumes. ARTIGO 5º. As unidades autônomas do condomínio, respeitando-se sempre as exigências da moral e dos bons costumes, destinam-se apenas a fins residenciais (ou residenciais e comerciais, conforme o caso). ARTIGO 6º. Os condôminos não poderão: - alterar as fachadas das unidades autônomas; - modificar a disposição interna da sua unidade autônoma, promovendo a demolição parcial ou total de paredes, sem acompanhamento de um profissional habilitado que seja responsável pela alteração; ARTIGO 7º. Fica expressamente proibido qualquer tipo de demolição das unidades autônomas, salvo se houver extinção do condomínio. CAPÍTULO III - DO MODO DE USAR AS PARTES COMUNS. ARTIGO 8º. As partes de propriedade comum serão utilizadas de conformidade com seu destino, e ainda de acordo com o que dispõe nesta Convenção e o Regulamento Interno do Condomínio. ARTIGO 9º. Constituem direitos de todos os condôminos: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. CAPÍTULO IV - DAS OBRIGAÇÕES. ARTIGO 10. Constituem deveres de todos os condôminos: I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; II – não realizar obras que comprometam a segurança das edificações; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes. ARTIGO 11. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV do artigo 10 desta convenção, pagará a multa de duas vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. ARTIGO 12. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. PARÁGRAFO ÚNICO. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. CAPÍTULO V - MODO DE ESCOLHER O SÍNDICO E ADMINISTRADOR. ARTIGO 13. O condomínio será administrado por um Síndico Administrador, eleito em Assembleia Geral Ordinária, por maioria de votos dos condôminos, na forma prevista na legislação vigente, podendo a escolha recair, tanto nos condôminos como em pessoas físicas ou jurídicas ligadas ao ramo de administração de condomínios. PARÁGRAFO 1º. O mandato do Síndico Administrador será de dois anos, permitido a reeleição. PARÁGRAFO 2º. O Síndico Administrador poderá ser destituído pelo voto da maioria absoluta dos votos presentes, através de assembleia especialmente convocada. CAPÍTULO VI - DAS DESPESAS COMUNS E SEU RATEIO. ARTIGO 14. Constituem despesas comuns do condomínio: I - as relativas à conservação, limpeza, reparações e reconstrução das partes e coisas comuns do condomínio; II - o prêmio de seguro do condomínio e dos empregados; III - a remuneração dos empregados do condomínio, do Síndico e da Administradora; IV - os encargos da previdência e assistência social; V - as relativas à limpeza, força, água, esgoto e luz das partes comuns do condomínio; VI - demais despesas aprovadas em assembleia. PARÁGRAFO 1º. As despesas de que trata este artigo, serão rateadas proporcionalmente às frações ideais das unidades no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino. ARTIGO 15. O condômino que pessoalmente, por sua família, empregados, visitantes ou ocupantes das unidades autônomas, causarem danos às partes comuns do edifício, arcará com as despesas com reparações. ARTIGO 16. O Síndico, anualmente, convocará a reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista nesta convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. ARTIGO 17. As despesas extraordinárias serão rateadas entre os condôminos, na mesma proporção estabelecida no parágrafo 1º do Artigo 14 desta convenção, dentro de quinze dias após sua aprovação, salvo se for estabelecido outro prazo ou se forem adicionadas à quota normal do condomínio. ARTIGO 18. O saldo remanescente do orçamento de um exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado em Assembleia Geral Ordinária. O déficit, acaso verificado, será rateado entre os condôminos no prazo de 15 (quinze) dias ou será acrescido ao orçamento para o exercício seguinte. PARÁGRAFO ÚNICO. Cabe ao Síndico arrecadar as contribuições de cada condômino. ARTIGO 19. O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo previsto ficará sujeito aos juros moratórios e multa, no limite máximo previsto pela legislação em vigor. CAPÍTULO VII - DAS ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO ADMINISTRADOR, ALÉM DAS LEGAIS. ARTIGO 20. Ao Síndico compete: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. ARTIGO 21. A remuneração do Síndico será fixada pelos condôminos em Assembleia Geral, em caso de eleição de pessoa física ou jurídica não condômino do condomínio. Entretanto, caso seja eleito para o cargo de Síndico um condômino, o mesmo, não terá direito a qualquer remuneração, salvo se ao contrário dispuser a Assembleia de condôminos, em primeira convocação, pelos dois condôminos ou em segunda convocação, na forma da lei. ARTIGO 22. O Síndico não é responsável, pessoalmente, pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde que, tenha agido no exercício regular de suas atribuições; responderá, porém, pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa. PARÁGRAFO ÚNICO. O Síndico poderá indicar Administradora de sua confiança para administrar operacionalmente o condomínio, sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da Assembleia Geral dos condôminos. ARTIGO 23. Em caso de vaga, a Assembleia elegerá novo Síndico que exercerá seu mandato pelo tempo restante. PARÁGRAFO 1º. A assembleia poderá investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. PARÁGRAFO 2º. O Síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia. ARTIGO 24. A assembleia, especialmente convocada poderá destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. CAPÍTULO VIII - MODO DE CONVOCAÇÃO DAS ASSEMBLEIAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. ARTIGO 25. Em virtude do diminuto número de unidades autônomas, cada condômino administrará a sua unidade e reunir-se-ão, em forma de Assembleia, quando isso se tornar necessário e de comum acordo. Não há necessidade de administrador geral, subsíndico e conselho fiscal. Entretanto, caso seja necessária a instalação de Assembleia, as resoluções dos condôminos serão em Assembleias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, na forma dos artigos seguintes. ARTIGO 26. As Assembleias Gerais Ordinárias realizar-se-ão anualmente, com a competência de: I - eleger o Síndico, quando for o caso; II - discutir e votar o orçamento das despesas para o exercício em curso; III - discutir e votar o relatório e as contas do Síndico, relativas ao exercício findo; IV - examinar e decidir quaisquer questões que lhes forem propostas. ARTIGO 27. As Assembleias Gerais Extraordinárias serão convocadas para exame e deliberação sobre qualquer assunto, cuja apreciação, não possa aguardar a realização da Assembleia Geral Ordinária. ARTIGO 28. As Assembleias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias serão convocadas pelo Síndico ou por ambos os condôminos, mediante carta registrada ou protocolada e, serão realizadas no próprio condomínio ou em outro local que for previamente determinado. ARTIGO 29. Anualmente, no primeiro trimestre será realizada a reunião ordinária dos condôminos, que deverão tomar conhecimento, examinar e resolver sobre a aprovação do orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, imposição de multas aos condôminos que tenham infringido a presente convenção ou ao regulamento interno do conjunto, e assuntos de interesse geral. PARÁGRAFO 1º. As reuniões dos condôminos serão convocadas pelo Síndico Administrador por meio de edital que será fixado na portaria ou por carta protocolada, com antecedência de cinco dias. PARÁGRAFO 2º. Os condôminos no caso de ausência ou impedimento deverão manter procurador com poderes suficientes para representá-los em quaisquer reuniões de condôminos. PARÁGRAFO 3º. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações das assembleias ordinárias e extraordinárias serão tomadas, em primeira convocação, pelos dois condôminos. PARÁGRAFO 4º. As decisões dos condôminos, em segunda convocação, serão tomadas por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. PARÁGRAFO 5º. As decisões tomadas nas reuniões serão comunicadas aos condôminos, pelo Síndico Administrador, por meio de carta, obrigando todos os condôminos a obedecê-las. PARÁGRAFO 6º. Cada condômino terá um voto proporcional à a sua fração ideal. PARÁGRAFO 7º. Não poderão votar os condôminos que estejam em atraso com os pagamentos das quotas de despesas. PARÁGRAFO 8º. As decisões dos condôminos serão lançadas em livro próprio, rubricado pelo Síndico Administrador, que o conservará em seu poder, à disposição dos condôminos, para qualquer exame. As atas das reuniões serão assinadas pelos presentes. ARTIGO 30. A presente convenção e o regulamento interno poderão ser alterados no todo ou em parte, dependendo de aprovação dos dois condôminos. CAPÍTULO IX - REGULAMENTO INTERNO. ARTIGO 31. Este regulamento tem como finalidade disciplinar à conduta e o comportamento de todos quantos residam no condomínio. Assim, fica ratificada a rigorosa disciplina e observância à convenção de condomínio, ficando expressamente determinado os seguintes deveres, obrigações e proibições: É PROIBIDO: I - depositar objetos ou outros materiais em qualquer das áreas comuns; II - ter ou usar instalações ou materiais suscetíveis que, por qualquer forma, possam afetar a saúde, a segurança e a tranqüilidade dos demais condôminos, ou que possam acarretar o aumento do seguro comum; III - estender, bater ou secar tapetes, lençóis e quaisquer outras espécies de roupas ou objetos, nas janelas das casas ou lugares que sejam visíveis do exterior, e nas áreas comuns do condomínio; IV - fazer em sua propriedade qualquer instalação que importe em sobrecarga para o condomínio, sem conhecimento e expressa autorização do síndico e da empresa responsável pela construção; V - manter ou guardar substâncias odoríferas que atentem contra a segurança do condomínio ou de seus moradores tais como produtos químicos, inflamáveis, explosivos, etc.; VI - fazer uso de fogão que não seja a gás ou elétrico, sendo vedado o emprego de outros tipos; VII - atirar pela janela para a via de circulação, e demais dependências do condomínio, fragmentos de lixo, papéis, cigarros ou quaisquer outros objetos; VIII - lançar o lixo e outras varreduras em local que não seja apropriado e sem estarem devidamente embrulhados e em pacotes ou sacos reduzidos; IX - fazer reparos na sua unidade autônoma, promover festividades ou reuniões, suscetíveis de prejudicar as coisas comuns e/ou perturbar o sossego dos demais moradores; X - realizar mudanças totais ou parciais, sem avisar previamente a administração do condomínio, marcando hora e data para a saída ou entrada de móveis ou volumes; XI - utilizar as unidades para fins que não sejam estritamente residenciais; XII - praticar jogos esportivos com bolas, petecas e outras modalidades nas vias de circulação ou ainda em quaisquer outras áreas comuns, que não as expressamente destinadas a este fim; XIII - danificar as áreas e equipamentos de uso comum e/ou as áreas ou edificações de propriedade de outros condôminos; XIV - descaracterizar a fachada da casa, ou de qualquer forma introduzir elemento que possa interferir no equilíbrio estético e arquitetônico do condomínio; XV - utilizar as áreas comuns do condomínio, para a realização de espetáculos, comícios ou aglomerações; É DEVER: I - de todo condômino, seja ele dependente, familiar, locatário ou morador em geral, prestigiar e fazer acatar as decisões do síndico e da Assembleia Geral, e a esta comparecer a fim de que as decisões tomadas expressem realmente a vontade condominial; II - observar dentro do condomínio a mais rigorosa moralidade e respeito, devendo quaisquer reclamações ser encaminhadas, por escrito, a administração; III - notificar, imediatamente, o síndico, a incidência de moléstia grave, infecto-contagiosa, na sua unidade autônoma; IV - permitir a entrada, em sua unidade autônoma, do síndico ou zelador, e das pessoas que o acompanharem, quando se tornar necessária a inspeção e execução de medidas que se relacionem com o interesse do condomínio; V - fazer por sua conta exclusiva os reparos em sua propriedade e contribuir para as despesas aprovadas em Assembleias; VI - cuidar para que eventual reforma em seu imóvel não traga transtornos para os demais condôminos; VII - manter o imóvel em perfeito estado de conservação, limpeza e higiene; VIII - fazer constar, como parte integrante do contrato de locação e de compra e venda das unidades autônomas, exemplar deste regulamento, cujo desrespeito motivará a respectiva rescisão. CAPÍTULO X - DO SEGURO CONTRA O RISCO DE INCÊNDIO OU DESTRUIÇÃO, TOTAL OU PARCIAL E SUAS CONSEQUÊNCIAS. ARTIGO 32. Será feito obrigatoriamente, um seguro para cobrir toda a edificação contra risco de destruição, incêndio e suas conseqüências, total ou parcial, em Companhia Seguradora idônea, à escolha do síndico ou administrador do condomínio. PARÁGRAFO 1º. O seguro será feito pelo valor global do conjunto, sempre atualizado monetariamente, em base de estimativa do custo de sua reconstrução, que deverá ser anualmente revista, devendo a respectiva apólice conter a cláusula "valor novo" ou outra de efeito equivalente, e destacar os valores atribuídos a cada unidade autônoma de propriedade exclusiva, cuja responsabilidade pelo pagamento será do condomínio, através do síndico ou administrador, e rateado entre os condôminos na forma da lei. PARÁGRAFO 2º. Cada condômino poderá, individualmente, e às suas expensas, aumentar o seguro de sua respectiva unidade autônoma. PARÁGRAFO 3º. Em caso de ocorrência de sinistro, proceder-se-á de conformidade com os artigos 1.357 e 1.358 da Lei nº 10.406, de 10/01/2002. CAPÍTULO XI - DISPOSIÇÕES FINAIS. ARTIGO 33. Quanto ao síndico, ele deverá ser escolhido, logo após a alienação de uma das unidades autônomas do condomínio. Deverá ocorrer um revezamento de dois em dois anos, no exercício do cargo, uma vez que, de qualquer modo, o condomínio deverá ter sempre alguém que o represente ativa e passivamente em Juízo ou fora dele. ARTIGO 34. A esta convenção, terão de aderir quaisquer futuros condôminos, co-proprietários ou outros que, a qualquer título, sejam investidos na posse ou detenção das unidades autônomas. ARTIGO 35. Fica eleito o Foro da Comarca de Pato Branco-PR, para nele serem dirimidas quaisquer questões oriundas da presente convenção. ARTIGO 36. Os casos omissos nesta convenção serão regulados pela assembleia geral extraordinária especialmente convocada, sempre com suporte na Lei nº 10.406, de 10/01/2002, e demais legislações aplicáveis. Comarca em Pato Branco-PR, (data). Assinatura com reconhecimento de firma.
